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阮律师,您好!我4月30日买了一套新房,与开发商签定了买卖合同。五月份，开发商帮我们办好了按揭还贷手续。当时买房时售楼小姐说车库只剩下8.36平方的了,我急着购房就签了合同,合同约定9月30日交房。9月28日,售房处来电话说交不了房,可能要到11月份,产生的违约金按合同办。到10月30日,售楼处电话通知拿房。第二天我过去看了,房子里水电、煤气都没通，道路正在倒沥青，小区绿化还没弄，我说你们没达到“五通一平”怎么这么急着交房啊？他们回答道：你现在装璜吗？如果要装潢的话，我们给你搭明线，弄个临时的，反正你需要我们就给你通，道路嘛正在铺，差不多好了，绿化已经着手弄了，反正不影响你住。当时我先看了一下房子，发现：1、同一单元的车库还有一间18平方左右的空着，不过我买的房子在楼梯的左边，车库在楼梯的右下边。2、房子客厅朝南的窗户（阳台上的）塑钢底部坏了7CM左右，是用石膏补的。我要求售楼处：1、帮忙换个车库。他们说如买的楼梯左边的房子只能选楼梯左下边的车库，不可以选右边的。2、换窗户。售楼处说现在交给物业了，让我找物业，物业说这个要跟开发商说，互相推，我跟开发商说，等你换好了我再来办手续，所以我直到现在也没去拿房子。我问他们：由于你们自身的原因，造成我拿不了房，逾期交房的违约金最多算到哪一天，他们说：你办了手续把钱交了，物业马上就给你换窗户，你现在不急着住，所以物业上没那么快，违约金只算一个月。
买房时，合同上约定：1、交付时，书面通知买房人。2、交付条件：该商品房经验收合格。3、新房交付逾期30日，买房人有权退房，卖房人须支付总房款的万分之二的违约金。如买房人不退房，合同继续履行，卖房人须每天支付延期交房的违约金总房款的万分之一。4、房子交付前，买房人须支付各项后期费用，例如契税、一年的物业费、太阳能等。第三条写在购房合同的最后一张纸上，是附件，双方都没有签字，也没有盖章，只是在这本合同的侧面整体盖了个开发商的章，所以这张纸上有一点点红色的印章。
现在我有几个问题请教一下：1、没有书面通知，这个交房逾期违约金应该怎么算呢？电话通知有效吗？2、开发商没达到交付条件交房，他们这种行为应该怎样才能够制止？我一直不去拿房会有什么后果吗？3、我可以退房吗？4、我可以通过法律途径要求他们给我换车库吗？5、“房子交付前须付清各项费用例如契税、物业费等”这条约定有效吗？
烦请阮律师在百忙之中抽空解答一下，不胜感激！！
律师回复：看是否验收合格，如没有不符交房条件，可以要求看验收文件，你可以拒收，看你的描述应是没有完工验收。是否可以退房看合同约定，物业费等第三方的看是否有约定，没有约定你没有必要8交
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[发表于：2008-11-22 13:37:29 ]
