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阮文良律师2009年4月开始所在执业机构：浙江铭生律师事务所
地址：宁波市百丈东路787号利时大厦1702-1705室 传真：0574-87065828 邮编：315040
-------阮文良律师（网络实名：房地产律师网、宁波律师网）2009年4月28日
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主题：阁楼问题 |
发表人：ball951 |
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有些阁楼1/2面积是1.2-2.2M、有些是1.7-2.2M这是怎么回事
律师回复：你好！
根据相关法规规定，建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯房等，层高在2.2M及以上应计算全面积；层高不足2.2M应计算1/2面积。
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 [发表于：2009-5-13 10:19:57 ] |
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主题：建房受阻土地争议 |
发表人：方先生 |
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有土地使用证就有土地所有权吗？
我家买了一住房子，已经有土地使用证和房产证了，现在要重建，原来的卖给我们房子的人又来阻挠，（理由是这土地我们只有土地使用证，只有土地使用权，没有所有权，我们建房子的这块地还属于他们村子的集体土地），请问他们这样的问题该如何解决？
补充：重建房子是需要撤掉以前的房子再建的。这是他们村的土地，他们是本地村民自建的，后来我们买了他们的房子。土地使用证和房产证都过户到我们家了。
从另一个法律咨询网考过来的 ：http://www.9ask.cn/souask/q/q595500.htm
律师回复：你好！
我国土地相关法律规定，城市土地属于国家所有。城市郊区及农村除国家所有外，属于集体所有。农村宅基地的土地使用权只有本集体组织内的成员享有。如果你不是农村集体成员而购买农村房屋土地，有可能买卖合同无效，建议你通过法律途径解决。
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| [发表于：2009-4-30 12:25:37 ] |
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主题：是否能取回自己的产权 |
发表人：starkiller |
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你好，律师先生，是这样的，我想咨询下这种情况怎么处理。A将20万的房产卖给B，B首付了2万块后，A将房产过户到B的名下，然后立刻A与B签订了贷款抵押合同（在公正处公正过）和办理房产抵押登记（现在房产证权属已经是B的名下，是以B的名义来抵押），然后B获得了已办理了抵押的房产证明，A获得了他项权利证。在原抵押合同上注明B在以后的20年内，按9%的利息，每月向A支付本金和利息。但是，假设在三年后，B连续三月无法支付本金和利息的情况下，A在不想通过协商，变卖，拍卖的所得的受偿资金的前提下，只是想拿回自己的房产，能够通过什么办法取回取回自己房产和产权呢？
想在贷款抵押合同上加上这个条款，但是在网上查阅了有关资料，都是不能取回，想问问律师先生应该怎么样才能达到我所说的这个效果。
《担保法》
第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
第五十三条
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
律师回复：你可以另外订立买卖合同，债权债务重合部分可以抵销。
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starkiller [Boy]
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| [发表于：2009-4-28 12:44:45 ] |
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主题：委托他人名义购买房产 |
发表人：莱秋 |
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1. 您好！我们委托某房地产的内部员工以员工折扣购买一套房产，以该员工的名义为房产户名，五年内不可过户，我们做房产抵押贷款负责支付房款。我们与该员工订立“委托购房协议”约束其不可转售房产，请问该协议是否可做公证，若房产被转售我们追究又有否法律效力？
2.若房产证上不只该员工名字，还有我们另外两个人的名字，这样对我们是否能更有保障。
等待您的解答~~
律师回复：你好！
如果想约束员工卖房，房产证可以登记为几人共有，在未取得共有人同意前，任何人不能单独处分房产。而且房产登记也是公开公示的，有利于防止善意第三人取得产权。
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| [发表于：2009-4-22 23:36:03 ] |
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主题：关于房产纠纷 |
发表人：馨雨 |
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尊敬的律师朋友：我们小区有个老先生想要咨询，他有套小户型的房子是拆迁安置房。他的家庭关系是：有两个儿子和两个女儿。房子的来由是：老房子是大儿子给他盖的，当时为了办证方便就给办的他的名字，所有的手续都是他大儿子以他的名义给办的，当时两个女儿还很小，二儿子夫妇对老两口一直都不好甚至踏不进他们家更不用说吃顿饭，但是现在拆迁了，孝顺的大儿子为了让父母过上好日子也为了他们住的安心就有一次把房产证等立了父母的名字还给他们买了电器装修了房子，好景不常老太去世了，老先生才发现自己老了，去公证处想把房子转户的时候才发现他办不了，接着他请人给他写了遗书并找村委会盖章签字，但是公证处居然说村委会的证明没用，老先生可火大了，他很伤心，他觉得对不起大儿子儿媳，觉得应该把房子还给他们他才安心，可是没有人能帮他，二儿子一家很不孝但是对于他的房子他们一家虎视眈眈的，还有已成家的女儿们也是。老先生很不愿意给不孝的子女分半块砖，但是这个房子他确做不了主，我也帮他咨询过，都说不行，我好想帮帮这可怜的老人，请大律师们多多指教，谢谢了。
律师回复：你好！
房产属于老太太的部分已经发生法定继承，但老先生部分的房产可以由自己处分。
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| [发表于：2009-4-21 20:47:57 ] |
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主题：抵押物问题 |
发表人：刘笑笑 |
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律师：
您好！请教几个问题：1、《担法法》中要求房随地走，如果一片土地上建起一栋房屋，房屋作了抵押，设立了抵押值，那么房屋所对应的该片土地，还能设立抵押值吗？2、如果长期一笔贷款抵押合同及他项权证到期日设为2012年，期间该笔贷款碌续归还，贷款金额减少，期间随着贷款金额的减少，抵押物能在保证履盖当前贷款的前提下，撤出一部分吗？
律师回复：你好！
1、土地使用权可以抵押。
2、收回部分抵押权需要抵押权人同意。
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| [发表于：2009-4-20 23:28:54 ] |
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主题：赔偿问题 |
发表人：小下 |
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我想问一下开发商占地应如何赔偿企业？
律师回复：可向当地房屋拆迁办公室咨询。
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小下 [Boy]
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| [发表于：2009-4-20 21:35:33 ] |
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主题：拆迁我能补偿吗? |
发表人：jin8ying52 |
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我和父母、二个哥哥住在父亲的姑夫（已去世，有子女）所属私产楼房，我已住近四十年,丈夫外地户藉，我和女儿的户口单独立户。现房子要拆迁，想请教：
1、我能补偿吗？能单独得到补偿吗？
2、父母（原国企工人，无另外住房）以租（借）住人身份货币补偿后，还能享受房改买房吗？怎么享受？
谢谢！
律师回复：承租人可以获得拆迁补偿，借住人则不能获得补偿。
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jin8ying52 [Boy]
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| [发表于：2009-4-16 2:25:18 ] |
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主题：购二手房后这钱要交吗 |
发表人：shadow |
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在今年三月份,我刚购得一二手房,当时中介跟我说这房子房产证已够两年，可以免除营业税，还给我说我只需要交纳一个契税，还有如果我需要贷款就要交纳房产评估费，金额都给我说了，然后我们就办理了过户土地证过户、房产证过户手续，在办理完房产证过户时，中介很明确跟我说，我的任务完成了，不再需要办理什么东西，不再需要缴纳任何款项，就等着收房子就是了！但问题却在我办理了房产证后一个星期，地税打电话告知我还有个人所得税没缴纳，共14000多元，当时听到都傻了，地税方面说，前房产的购房发票金额为20多万，我现在购房价购是28万，所以需要补交差额的个人所得税的20% ，但我问中介关于这笔款是怎么回事，他们给的答复是不可能，他们说当时在办理房产证的时候有问过地税的人员，还有什么费用需要缴纳，地税的工作人员说没有了，还给了资料去办理房产证，现在房产证已经过到我的名下了，但是这笔款是原来没有的，我真的需要缴吗？？
我的问题是：但为什么地税要过了这么久才通知呢，他们存在过错吗？？？为什么不在发现问题的时候让房产局停止我的过户办理手续呢？？中介又有问题吗？？这平白出现的税款真的要我缴纳吗？
备注：购买合同上面有注明：房产过户的一切费用由买方负责。
请帮帮我，想想办法吧！！
律师回复：你是买方，不用缴纳个人所得，应由卖方缴纳。
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shadow [Girl]
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| [发表于：2009-4-13 13:36:45 ] |
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主题：商品房 |
发表人：娟子 |
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关于期房逾期未交付,在当时交首付金的时候,双方只写了份协议,协议中提到了交房时间,但没有写违约条款,此协议是否有法律效力!谢谢1
律师回复：有效，没有违约条款可以协商补充。
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| [发表于：2009-4-13 12:20:47 ] |
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主题：退房事宜请教专家 |
发表人：小包 |
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尊敬的专家您好：我去年5月份买了一套商品房，并10月分办理了银行按揭贷款。合同上开发商承诺11月31日交房。可是到现在他们还没能交房。前天我去售楼部提交了退房申请，结果负责人说让我首先把银行贷款连本带息还清，这样他们才给我退房。请问：银行贷款是否应该开发商还？我没能力一次性结清贷款。 哪有这方面的具体的法律规定？多谢！
律师回复：可以和开发商协商，将首付款退给你，将其余房款退给银行。
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| [发表于：2009-4-13 8:50:02 ] |
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主题：该张协议是否有效?? |
发表人：王匈 |
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我是外地人 想在武汉买房 因武汉人买武汉房有优惠 我以武汉姑姑名义买了房 房子名字是姑姑的 房款是我出的 一次性付款 我在外地太忙了 等我有空来武汉再过户 可是现在我姑姑出事去世了 但我以前在姑姑探望我时先和姑姑私下签署了一协议 大致内容为房款是我出的 该房产所有权全部归我 其他人无权争房产 最后用按手印的方式签下了这份协议 我怕姑姑住在香港的子女认为该房产是他妈妈的 要和我争房产 该张协议是否有效?????
律师回复：协议有效，应尽快办理房产过户手续，如发生权属纠纷，应该通过房屋所在地法院起诉确认所有权归属。
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| [发表于：2009-4-12 16:07:27 ] |
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