6月1日起，老百姓买房卖房更省心

———解读商品房买卖合同纠纷司法解释

今年6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）将正式施行。这一普遍受到业界及消费者关注的《解释》就好比是一把尺度更为精准的“丈量尺”，让法院在审理房地产案件时，就如何保护商品房买卖双方的合法权益，真正做到“心中有底”。与此同时，交易者也更能充分获享法律的公平、公正保障。
    
    商品房双倍赔偿浮出水面
    就在《解释》5月7日公布不久之后，对于正处于商品房合同纠纷中的消费者来说无疑是一阵“及时雨”，北仑的一位邬姓消费者立即拿起了新的法律武器。上周四，邬先生以“房产公司欺诈买主”为由将北仑某房产公司告上了法庭，并提出了“双倍赔偿”的诉讼要求。据邬先生称，根据《解释》中的有关规定，房产商恶意违约和欺诈，房产商将承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
    据了解，这是在《解释》公布之后，我市司法界首例要求双倍赔偿的商品房合同纠纷。
    去年2月28日，邬先生与北仑一房产公司签订了一份商品房买卖合同，邬先生购买了房产公司一处建筑面积为75.53平方米的一楼临街店面房，合同中注明该商品房的用途为“商业”，然而到今年年初，邬先生才发现自己所购买的店面房一下子变成了“车库”。房产公司的解释是，当时由于销售人员的过失，误写成了“商业”。邬先生所买房产的土地用途是“住宅”，所以不能作商业用途。房产公司也承认，对此事公司确实负有一定责任。
    由于这类案件比较少见，又恰逢高院有关商品房买卖合同纠纷案件的新司法解释将正式实行，审理该案件的北仑人民法院显得非常谨慎。审理该案件的法官表示，该案件一个焦点就是“房产公司是否构成恶意欺诈”。他看过新的司法解释有关“双倍赔偿”的条款，这例商品房纠纷是否适用双倍赔偿的五项条项，“目前还不确定，需要院领导认真讨论后决定。”原告邬先生的律师也表示，由于新的司法解释刚刚出台，司法界对法律的理解“可能还需要一个过程”。
    目前此案正在审理之中。业内人士普遍认为，抛开案件本身是非不论，“双倍赔偿”的概念开始用于商品房纠纷案中，这在我市司法界确有开创性的意义。商品房作为大宗性商品，价格昂贵（一般要几十万上百万），此前，商品房纠纷案是否实行双倍赔偿一直是业界争论的焦点。按《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的1倍。消法通过后，消费者购买价值不太高的商品受到欺诈，获得双倍赔偿的案例很多，但在商品房欺诈中受害的消费者却很难享受同等待遇。
    而在《解释》之中，针对商品房纠纷案的惩罚性赔偿正式浮出水面。第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
    据业内专家分析，相对于其他商品来说，商品房有其特殊性，但消费行为一旦发生，应一视同仁地执行“双倍赔偿”的规定，对房屋这类大宗商品也实行这一规定才能更好地保护购买者的合法权益。虽然新司法解释不是对消法49条的照搬，没有提出对应付房款（即合同约定的总房款）的“1+1”赔偿，但思路上也有共同之处，这迈出了购房者购房保护的重要一步。对房产商来说，处罚性赔偿将大大加重了不讲诚信的成本，有效地制裁和遏制欺诈、恶意违约等严重损害市场交易安全的行为，促进社会诚信制度的确立。
    新闻背景
    商品房纠纷何其多?
    据市消协初步统计，今年市区的房产投诉案已达120余起，商品房买卖纠纷已被列为当前十大投诉热点之一。
    在各类投诉中，以房产商在售楼说明书、售楼广告、售楼模型、样板房和图纸说明中所作的承诺与现房不符居多，占到了总投诉量的60％强。此外，房产合同不规范、违约责任不明确、房产公司延期交付房屋等房产侵权和违约案件也比较多。
    据介绍，目前有关商品房的广告承诺、交房时间、质量问题及面积误差纠纷，几乎成为解决房产纠纷中的“盲点”，因为新的《解释》出台之前，没有明确的法律法规可以比照，消费者即使耗费了大量时间和精力，结果仍不尽如人意。在一些商品房买卖中，“精明”的开发商往往要钻法律的空子，故意不将车棚位置、房屋开窗情况、内部有无公共水管遮挡、空白项目某些部位的保修以及表面装饰所达程度等“细节”写入商品房买卖合同，而对消费者只许以口头上的承诺，一旦开发商的口头承诺与现实情况不符时，消费者因为手中没有“把柄”，维权成功的几率也就大大降低。新的《解释》出台以后，极大地强调了购房的合同意识，消费者可以要求房产商将口头承诺订入买卖合同，为自己购房行为加增一条“保险带”。另外，房屋的质量通常情况下是消费者最关心的一大元素，以前一旦房屋交付后出现渗水、开裂等问题，开发商就往往将责任推给物业部门，而物业部门又认为不是自己的责职范围，消费者从此就陷入被“踢皮球”的尴尬境地。而新的《解释》对房屋的质量问题作了明确规定，按规定行事消费者也就可以减去不少麻烦。
    
    看谁还敢变房产戏法
    6月1日起，《解释》的有关规定将正式施行，从纸面上延伸到实际操作之中。我市司法界目前正在紧锣密鼓地进行有关程序和审判尺度上的接轨工作。
    宁波波宁律师事务所的房产资深律师阮文良认为，司法解释是对以往司法审判实践的总结，这个《解释》的公布对于过去在司法界、理论界、司法审判中存在争议的几个问题有了明确的规定，更加明确了房产商的责任。《解释》除对违约责任、面积纠纷、解除合同等款项进行“精确定位”外，新出台的司法解释还在虚假广告、无效合同两大方面迈出可喜一步。
    记者近日也采访了市内一些法院和法官。他们普遍认为，新的《解释》参照了《消法》中有关双倍赔偿的原则，并首次对开发商涉嫌欺诈的5种行为作出了惩罚性的赔偿规定。《解释》将消费者作为弱势群体加以保护，体现了一定的人文关怀。同时也会促进房产市场诚信体系。不过由于《解释》只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷，因此集资房、房改房、经济适用房不适用商品房买卖纠纷司法解释。
    他们就《解释》中消费者普遍关心的法律问题进行了解读。
    1.销售广告可以成为商品房买卖合同内容
    相关案例：市内一家房产公司，在预售图纸中标有高档会所，可现房交付后开发商却将会所所在地出卖给了一家餐饮企业，新开餐馆的噪音和油烟让附近几幢住户苦不堪言。
    法官点评：依据《解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此新的司法解释出台后，一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。
    2.房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价
    相关案例：市内一家房产公司，一方面将房产卖给住户，另一方面又将房产抵押给银行，导致20余户住户没法申办房产证。
    法官点评：如6月1日以后，此案尚在审理阶段，将适用新的商品房买卖合同纠纷司法解释。因为根据《解释》，开发商将房产作二次抵押，甚至出现“一女二嫁”、“一房二主”等情况，开发商故意隐瞒相关信息，或恶意违约欺诈消费者的情况下，开发商将承担赔偿责任。《解释》的第8条、第9条、第10条对此做了较为详尽的说明，如果因此商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
    3.商品房质量严重影响正常居住，购房合同可解除
    相关案例：江东的曹先生新近买了一套商品房，满心欢喜地住进去才发现问题多多：房顶出现裂缝，卫生间渗水，墙壁起泡掉皮。找开发商要求解除合同，赔偿损失，开发商认为房子交付完毕他们就没有责任。两方正在为此苦苦打拉锯战。
    法官点评：因房屋质量引发的房产纠纷案约占30％左右，而《解释》中第12条、第13条已明确规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。这无疑让因商品房质量陷入纠纷的买房户吃了颗定心丸。
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    除上述针对房产商行为具有法律约束的惩罚条例外，此次《解释》亦针对房产纠纷的相关问题提出了解决方法。如房屋面积缩水问题。买房者都明白一个３％的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从６月１日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”３％将难以解除购房合同。另外关于房产交付，房子到底什么时候算是交付使用？根据《解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。