律师推广“五代理”服务

以规避二手房交易风险 

    房地产是一种特殊的商品，交易环节众多、交易程序复杂，普通客户在交易过程中往往缺乏足够的专业知识和法律意识。而二手房交易较一手房更为复杂，客户要与房产中介公司、贷款银行、担保公司、公证处、保险公司、房地产交易中心、物业公司、税务部门、财政部门等诸多单位打交道。其中还涉及大量的房地产法律事务，包括对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管、权证的办理等，一不留神就会在某个环节卡壳，轻者会遇到这样那样的问题，重者则会滋生交易欺诈行为。
　　上海市律师协会会长朱洪超日前在接受笔者采访时表示，要从根本上解决目前二手房交易中存在的风险和可能产生的问题，必须倡导和推广律师以“五代”服务为切入点，将其法律服务全面引入到房产居间中介服务中，为二手房交易双方解决后顾之忧。所谓“五代”，是指律师为二手房交易双方提供的“代审”、“代书”、“代办”、“代付”、“代理”服务。
　　代审，是指律师通过对交易双方提供的相关权证、材料的审查，从法律角度对二手房交易的风险进行初步的评估，评估内容包括对交易双方主体及交易客体的评估。代书，是指由律师为交易双方拟定法律文书，将可能出现的所有风险都以书面形式明确告知双方，用自身的专业知识来调节和控制风险。代办，是指律师代为办理交易过程中的相关事宜，例如代为办理按揭购房手续，办理房产保险手续，办理权证过户登记等。代付，是指交易双方共同委托律师事务所，由律师事务所代管房产交易资金，当双方约定的付款条件成熟后，由律师事务所将买方提交的房款向卖方支付。代理，是指律师接受交易双方的委托，站在客观中立的角度，协调化解双方的分歧和矛盾，尽可能将纠纷解决在诉讼尚未发生之前。在协调不成的情况下，可代理一方进行诉讼。
　　朱洪超指出，通过上述“五代”服务，律师将介入二手房交易的全过程，并凭借其专业知识和从业经验，保证交易运作的规范和合法，使交易的各环节有序链接，起到加快整个交易节奏，减少交易纠纷，保护房产交易上家、保护房产交易下家、保护房产中介公司三方合法权益的“三保护”功能。在某种程度上，律师也担负起了原来政府无法担负的责任，填补了二手房交易环节中的服务空缺，使交易双方“一次委托、全程到位”。
　　值得一提的是，一旦律师因自身过错造成交易各方利益受损的，本市施行的律师事务所执业风险保险机制，保证了赔偿责任的兑现能力，这对委托交易双方来说又多了一道安全屏障。