2004年7月11日上午，朝阳区洼里乡的翠堤春晓社区南面绿地上，3名业主将自己和大树捆绑在一起，以此保护居民楼前绿地。本报资料图片
去年十届全国人大常委会十二次会议上，许多委员赞成此法尽快实施 本报讯 6月召开的十届全国人大常委会第十六次会议上，《物权法》将得到再次审议，其主要起草人王利明预测，此次会议上，《物权法》通过的可能性极大。《物权法》如若出台，将实现还权与民，给物业领域矛盾及纠纷的解决提供法律的依据。 据2004年北京市消协的一份调查显示，73%的业主对物业公司不满意，其中，有21%的物业公司总体评价满意人数为零。2004年10月底，在十届全国人大常委会第十二次会议上，《物权法》被第二次提请审议。许多委员在分组讨论时都赞成这部法律经过认真审议后尽快通过付诸实施。 《物权法》是保护私有财产的法律，房地产是其最主要的内容。其草案最显著的变化是明确了小区共享部位、共享设施的所有权，解决了困扰小区的大难题。这也是被业内专家评价为“最好”的一条规定。 目前，《物权法》草案对以前热点问题做了针对性规定：如经2/3以上业主同意即可设立“基金”。“基金”既可以经营又可以转让、挪用，业主可利用基金为全体业主做更多的事情。《物权法》草案打破了对“专项维修基金”专款专用的限制。 草案还赋予了业主会议更换物业的权利，一位物业业内人士分析：“《物权法》颁布后，物业公司被炒的现象可能会大量出现。” 历史回顾 北京7成业主对物业不满 《物权法》的出台将赋予业主会议更换物业公司的权利 2004年，李敖之女李文打起“一元钱官司”、赵本山拒交11万元物业费、朱明瑛向物业提出反诉，明星们誓言与物业“斗争”到底的同时，更多的业主也将“维权”搬上了网站论坛。 业主拒交物业费以表达不满 2004年，北京市业主对物业管理的投诉从2002年的280件增至307件。 “我不是不想给钱，也不是没钱给，更不是我想违法，问题是这钱应该给谁？”朱明瑛向物业提出质疑。她拒交物业费的理由是：收费标准与服务水平差距巨大：房子里暖气、热水等设施不好，冬天晚上要盖两层被子和毯子。 2004年，“维权风暴”来临了。 北京众多小区没有业主委员会 北京市消协的一份调查显示，73%的业主对物业公司不满意，42.8%的业主和朱明瑛有着同样的愤怒。调查还发现：53.1%的业主反映物业收费项目和标准根本没有公示或不清楚物业收费项目和标准；47.4%的业主反映物业收费不开具发票。 调查还发现，北京1500多个小区中，竟有55.5%没有业主委员会，其中，经济适用房小区比例最高，达70.8%，高档商品房小区有68.2%，普通商品房小区也达47.7%。 “没有业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，失去一个与物业公司沟通的平台。”北京市消协相关人士认为。 《物业管理条例》物权不明晰 2003年9月1日国务院颁布实施的《物业管理条例》，第一次以法规的形式赋予了业主“小区主人”的身份，业主拥有更换物业的权利。 委员会选举程序不清、备案难、物业收费不透明、担心公共维修基金被挪用、业主拿不到小区公用部位的收益……这些《条例》实施之前就已显现的问题，不但依然存在，而且更加尖锐。 物权不明晰，是《条例》更大的软肋。 业主房产证载明的建筑面积包括套内面积和公摊面积，公摊面积包括包括楼梯间、电梯间、过道，门厅、墙体等等，这部分是所有业主共同使用的。除公摊面积以外，整个小区规划图内的共享部位、共享设施尚有：会所、绿地、花园、广场、道路、地下停车位、人防设施等。 今年春节过后，北京白纸坊平原里小区的居民发现，小区大门旁的公共用地上添了个卖水果的摊，保安室里卖起了麻辣烫，保安则“兼职”看摊。 “这样的事情有没有权利去管？我们不清楚。”平原里一位居民有些疑惑。目前没有法律规定开发商售房时具体告知业主哪些部位是公摊面积，具体数字是多少。 《物权法》给业主维权以法律帮助 备受关注的《物权法》是保护私有财产的法律，房地产是其最主要的内容，它将给那些苦于找不到法律帮助的维权业主带来福音。 “建筑物区分所有权人”是对现代社会的城市居住建筑物所有人(即业主)的借用法律概念。 《物权法(草案)》最显著的变化是明确了小区共享部位、共享设施的所有权，解决了困扰小区的大难题。因此这一条被业内专家评价为“最好”的规定：“建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，均属于建筑物区分所有权人共有。“ 《物权法》要求，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体业主同意。业主、物业公司不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经业主会议同意。 草案还规定：对建筑单位聘请的物业管理机构，业主大会认为不合适的，有权更换。这意味着，小区业主及其业主会议享有充分的居住区维护管理权利。如果物业不尽责，小区业主完全有权更换物业公司。 代表回访 “应成立业委会监督机制” 全国人大代表罗益峰称，他提出的《物业管理法》议案将成为《物权法》草案的一个章节
“去年我提出的制定《物业管理法》的议案将成为《物权法》草案中间的一个章节。”全国人大代表罗益峰欣慰地说。 1988年当选全国人大代表的罗益峰议案数量多、采取率也非常高。去年的人代会上，罗益峰领衔的制定《物业管理法》的议案很快得到30多名北京团的人大代表签字附议。 “那是花精力最大的一个议案。”会前，罗益峰曾做过近两年的调研，走进了远洋天地等小区。 昨日凌晨2时，罗益峰准时起床。离人大开幕只有5天，按照惯例，每年会前，他都要走访各行各业群众500多人次。走访中，罗益峰发现，与物业发生冲突的小区占到了80%. 约两个月前，罗益峰等受邀来到全国人大法工委，讨论《物权法》草案的热点问题。 罗益峰认为，《物权法》出台后，业主真正成为小区的主人，但仍要探索新的思路解决新的问题：业主委员会如何产生、怎么监督业主委员会等。 考察中，罗益峰还发现，业主委员会的产生方式仍是空白，第一次业主大会谁来主持，谁来召集，业主委员会候选人的产生办法怎么产生，选举程序是怎样一个比例，这些全凭业主自发。业主委员会也没有法律地位。 业主和物业关系尖锐的情况下，有关业主怀疑业委会与物业公司相互勾结。罗益峰建议，应尽早成立业委会监督机制，防止业委会成员腐蚀变质。 | 
