车库净高之争

              ——“锦山明珠”小区车库净高上诉案代理纪实

           （登于律师与法制2006年第1期）阮文良

前言

2005年3月30日，随着一份房产商退款157.8万并承担一审诉讼费的和解协议的达成。终于平息了这场在浙江房地产界引起巨大骚动的奉化小区车库层高纠纷案。期间，由于案件的前沿性，以及对于车库净高的标准问题的争议和相关法律法规的不明确，大大增加了案件的复杂性和示范性。因此，本案引起了广大市民，房地产界以及政府的深切关注。包括浙江日报、都是快报、浙江电视台、宁波日报、晚报、金报等多家媒体竞相对该案进行了持续深入的报道。这也使本案在以后的房地产交易中成为了一道警示的标杆和旗帜。 

案情简介

2003年10月28日，奉化市锦山明珠（一期）住宅小区交付使用时，车库高度引起了业主们的质疑。业主们测量了小区内80多户的地面车库，横梁底部到地面高度在1.70~1.75米之间。业主们认为车库高度偏低，进出十分不便，高个的进出都要弯腰低头，而一些商务车根本开不进车库。

为此，业主们开始与开发商交涉。他们指出，中华人民共和国1998年行业标准中对车库小型车的最小净高规定为2.20米。现在的车库明显不符合标准，开发商应承担相应责任。而开发商则辩称，这些车库是位于架空层的，架空层不计算建筑面积，因此国家有规定架空层层高不能高于2.20米。且业主们在选房时，也已在图纸上注明车库位于架空层中，所以业主是明知该情况的，开发商不应承担责任。交涉未果，41位业主联合状告开发商恶意欺诈。

一审困难重重

本案于2004年由奉化市人民法院进行一审。此案的争议主要在以下三个方面：第一，车库净高到底如何计算；第二，房产商有无恶意欺诈；第三，架空层能作为车库出售吗。围绕这些问题，原被告双方在法庭上展开激烈争论。

原告方认为，被告明知“车库”净高未达到建设部规定的汽车库最低净高2.20米的强制性标准，仍以汽车库的名义和正常汽车库的价格向原告销售。已构成恶意欺诈，被告应以小区（架空层小间）车棚的价格退还多收的价款并加倍赔偿。

被告方则认为，本案讼争车库市经奉化市有关部门设计会审通过并验收的，说明车库是符合要求的。而原告提供的建标（1998）48号《汽车库设计规范》不适用本案讼争的家庭用车库。从实际使用看，家庭轿车可以驶入停放，并不影响作为家庭用车库的使用功能。并且原告也事先知道自己购买的是架空层车库，非独立车库，被告不构成欺诈。

一审法院结果认定，建标（1998）48号规范只适用于坡道式车库，对本案中的“架空层”车库不适用，不能作为本案定案的依据。且被告交付原告的汽车库可以停放普通家庭轿车具备汽车库的使用功能。因此，原告诉请被告欺诈的理由不成立，驳回原告的诉讼请求。

二审峰回路转

对于这种结果，业主们感到难以接受。为此，2004年5月22日，41位原告委托笔者作为代理人提出上诉。在接此案之前的一审中，有原告曾在笔者主办的房地产律师网向笔者咨询过，鉴于此案各行政部门的不规范造成不能做产权证的架空层作为车库做了产权证，加上一审同行已在代理，我只简单回答了要“曲线救国”。在接到委托后，笔者仔细研究了本案的几点争议，找出一审败诉的主要原因一是证据欠缺、二是没有强调合同没有约定时应按行业标准、三是没有就专业问题请专家解释。从以上几方面作为上诉的突破口，经过几天大量的取证工作，而这些证据可能不被二审法院认定为新的证据，此外，各方的行政行为掩盖了开发商的不法行为，所以在上诉的同时马上提出告规划局违法审批和房地局违法颁证的二个行政诉讼。

在行证诉讼中，上诉人终于有机会提供因行证诉讼形成的新的证据，这其中在诉奉化规划局的行证诉讼中规划认为审批和验收的不是车库是架空层，同时从被上诉人有关规划通过之前设计的图纸看车库层高是2．4米，后规划通过后在施工图会审中把车库层高改为2．18米，房地局提供的预售许可证上并没有车库预售一说，有了以上这些证据使二审的胜诉的可能性大大增加。同时笔者为了说明一审法院对汽车库设计规范的理解和解释的任意性和不正确，专门联系了三个专家，请专家就上诉人所购的车库和坡道式车库的定义做出解释，结果有一个专家出庭作证，另二个则寄来了书面意见供法庭参考。

由于此案影响大，二审是组成合议庭公开开庭审理，这对于上诉人比较有利，二审时上诉人提交了因行证诉讼形成的新证据众多且有说服力，加上专家出庭就专业问题解释，主审法官在庭审中思路清晰，一审时没有审理清楚的二审庭审时已查清，最后笔者代表上诉人向宁波市中级人民法院提出了以下几点代理意见（摘录）：

第一， 从一审原被告提供的有关证据和上诉人掌握的有关机关文件来看。被上诉人设计及规划先前批准的都是2.4米层高的汽车库。规划许可证颁发后，被上诉人统一改为2.18米的不计建筑面积的架空层。架空层是附属用房，净高为1.75米。而后规划审批和验收都是按架空层进行。上诉人与被上诉人约定购买的是具可计建筑面积的车库，而不是被上诉人自己在施工会审时改变了的层高只有2.18米不计建筑面积的“架空层”车库，所以被上诉人隐瞒事实，欺骗上诉人的主观故意明显。

第二， 按合同约定上诉人购买的是民用建筑小区内的车库，既然是民用的车库，自然要符合民用建筑基本规定的净高不少于2米。而上诉人是以独立车库的价格购买，当然也要具备车库的有关强制性规定和行业标准，可现在不要说车库标准连民用建筑基本净高2米都没达到。

对被上诉人认为的“架空层”车库不适用建标（1998）48号规范，一级注册建筑师出庭证实《汽车库建设设计规范》是单项建筑设计规范，是行业标准，所有的汽车库都可适用，而不是一审法院认为的设置在架空层的车库不能适用。

根据相关规范规定，所有车库可以根据进出入方式不同分为坡道式车库与机械式车库。除了机械式车库外，其他车库都要执行微型车和小型车车库最低净高为2.20米的规定。而一审法院解释“架空层”车库不适用该规定，那以后的车库只要不叫坡道式车库或机械式车库，就都可以不执行该标准了，明显有违逻辑。

第三， 因附属用房的架空层，不计建筑面积，也不分摊土地，不交土地出让金，再加上其净高达不到汽车库要求的标准，一般都只作为车棚出售。浙江省对其价格及是否可售都有严格的规定。因此，上诉人要求返回差价是完全符合事实且公平合理的。

第四， 在对合同的理解上，本合同是由被上诉人提供的格式合同，当理解出现争议时，应当作有利于上诉人的解释。合同约定的时车库，对于净高和层高没有约定，按合同法规定质量要求不明确的，按国家标准、行业标准履行，而目前行业标准最低净高是2．2米。至于一审法院认为家用轿车能使用即认为具有车库功能是不合适的，车库设计中最小的微型车和小型车标准并不仅仅只有家用轿车。被上诉人隐瞒了该车库实为不计建筑面积的架空层而当作独立车库卖给上诉人，无论从合同履约角度还是诚信角度都是不对的。

第五， 对于被上诉人和一审法院以车库已通过有关部门验收为挡箭牌更是荒唐。被验收的房屋如果确实存在问题或不符合有关规定，被上诉人仍无法逃避自己的责任，而且还牵涉到有关部门的责任问题。（对奉化市规划局对该小区工程的审批、验收行为提出的行政诉讼，在一审被驳回的情况下，继续向宁波中院提出上诉。今年8月份最终中院判决认定，奉化市规划局在审批架空层时，以平面图项目名称为许可项目，没有注意到架空层平面图上个别地方还有车库标注，虽不违法，但是属工作差错，以后要注意改进）。

经过激烈的庭审辩论，大量的事实和证据让被上诉人虽处于弱势，但被上诉人最后还是不同意调解，后主审法官也调解过几次，都因被上诉人不同意赔偿一分钱而告无果，我们只能是等待判决，一等就是九个月，这其中当事人很多人对胜诉发生了动摇，作为笔者还是有信心等待，据诉讼经验上诉案子审理时间长说明二审法院对一审法院有不同意见。2005年3月，法官通知再调解时，被上诉人来了一无180度的专变，主动要求达成和解。凭职业的敏感性，我知判决对我方有利。由于上诉人为减少判决执行的风险，同意每平方赔偿1580元，同时由被上诉人承担一审的诉讼费，笔者见维护业主利益的目的已达到，便同被上诉人达成了上面的和解协议。至此，本案也算有了一个较为圆满的结果。但对于一名律师来说，如此典型代表性的案例最终没有以判决的形式结案仍不失为一种遗憾。

结语

这些年，随着中国房地产业的飞速发展，各种各样的房产纠纷也纷纷开始浮现。在笔者众多的房地产案例中，在同开发商们的诉讼中，业主们由于缺乏专业知识和地位悬殊，往往处于劣势。在本案中，因为宁波市中级法院的公正，媒体的帮助，政府的关注和房产业界专家的大力支持，让笔者为这些业主最后维护了合法权益，同时对宁波市有关部门在审批车库净高时更好执行行业标准具有重大的推动作用。

不过也要看到，业主们的维权之路还是充满荆棘。整个案子从一审到最后和解，打了五场官司，一次行政复议，耗费了当事人大量的时间和精力，而这只是目前房产官司的一个缩影。所以，作为建筑房地产官司，由于涉及到许多专业知识，就更需要专业的律师服务，同时房地产业界人士以及司法、政府各界给予帮助和支持，让业主们敢于并勇于维权，最终能对规范房地产业的各种行为能起到推动作用。                  

                             （浙江正甬律师事务所）