物业管理公司在小区里划出一块空地出租车位、在小区里发布广告，然后把所有收益都归为己有，行不行？

　　物业管理公司或街道组织，随意把业主承担了建造费的商品房人防设施改成地下商店或旅馆，出租收费，行不行？

　　“不行，这些做法都是侵犯了业主权利的行为。”全国人大常委会法工委前经济法室主任、民法起草小组成员魏耀荣斩钉截铁地说。作为一位资深的民法专家，近日他接受本报记者专访时呼吁，正在讨论中的物权法草案应明确业主的权利范围，为群众反映日益强烈的房地产和物业矛盾定纷止争。

商品房人防设施的所有权应当归业主

　　住宅区内的业主究竟有什么权利？魏耀荣认为，只有业主才能对住宅区的共有物享有所有权。

　　他提出,物权法应当明确，住宅区是一个共有物，除业主的专有部分外，其余部分一概为全体业主共有；除业主以外，任何组织和个人均不对住宅区享有所有权。

　　他提醒说，商品房人防设施的所有权则应归业主，因为人防设施的建造费都是摊入房屋价格的，行使管理权的政府部门也不具有所有权，不能以人防设施经营收益，物业管理公司和街道组织更不待言。同样，物业管理公司也无权以地上车位、建筑物外墙和屋顶经营收费。

车库归属不能与开发商约定

　　现有物权法(草案)第72条规定了小区里道路、绿地和车位车库的归属，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外”；“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”；“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，属于业主所有”。

　　魏耀荣认为，这几项规定既不适宜，也不可操作，应当再作商榷。在一个国有土地使用证载明的一宗土地上建成的住宅区内，任何部分应均归业主共有，道路和绿地也不例外。如果有一截道路需要提供给城镇公众使用，或者一块绿地需要给城镇公众欣赏，那么应由政府在土地上设定公共地役权。实际操作中，可以在国有土地使用权出让合同中作出约定：此种地役权属于他物权，道路和绿地的所有权不应变更。

　　至于车位、车库的归属可以由业主与开发商约定的规定，至少在目前条件下，缺乏有效机制保证。

明确住宅区区分所有权才有法律依据

　　目前住宅小区业主从登记机关获得的产权证上反映的业主权利，只涵盖套内面积和公摊面积两个部分。魏耀荣认为，这个“公摊面积”并不能完整地和准确地反映业主在共有部分的应有份，它不过是计算房屋价格的权宜之计，并非业主权利范围的合理划分与科学界定，由此往往造成人们观念上的很大误区，并成为开发商和物业管理公司侵犯业主权利的口实。

　　对此，他提出在物权法(草案)的修改中增加三项规定：

　　一是住宅区区分所有权(区分共有权)包含专有部分和共有部分的应有份，专有部分指居住建筑物内由业主单独占有和使用的房屋和附属设施，共有部分指业主共同使用的居住建筑物以内的地基、地下室、楼梯和其他附属设施，以及居住建筑物以外的土地、建筑物、车库、地上车位、道路、绿地、管线等附属设施；

　　二是业主在共有部分的应有份，按照业主的专有部分面积占全体业主专有部分总面积的比例确立；

　　三是住宅区业主和开发商，就其支付价格或者承担建造费用的专有部分和共有部分的应有份，享有区分所有权(区分共有权)。

　　但有了这些规定，开发商是否就能真正受到约束呢？如果开发商已经把车库建造成本摊入了房价，然后还出售车库车位，业主怎么才能查明认定呢？在业主与开发商信息严重不对称，特别是卖方市场的情况下，处于弱势地位的业主又怎么与开发商抗衡？

　　魏耀荣认为，解决这些问题还需要政府的干预和制度的保证，但如果物权法中能作出上述规定，即使目前还难以有效约束开发商，也能起到警示作用，尤其是可以作为核查审计开发商的开发成本以及通过法律途径向开发商追究违约侵权责任的依据。