【事件还原】

　　新买的房子有质量问题

　　周先生是一名个体户，2006年底购买了象山金港花园的一套商品房。2008年底这套商品房交付。交付时，开发商向业主们提供了质量保证书，保证书中明确住宅质量已经通过县建设行政主管部门的备案，有象山县房屋建筑工程竣工验收备案证明书。

　　本以为有了质量保证书，房屋质量一定没有问题，可周先生仔细检查过房间以后，发现房屋质量并非保证书承诺的那么好。天花板、地面、墙面都有问题，更令人气愤的是，一些购房前就确定的材料，也被替换掉了。而且，周先生还发现，与他的房子情况相似的，并不止他一家，小区不少业主都提出房屋存在质量问题。

　　因为对房屋的质量有所怀疑，周先生就跟几名业主代表来到象山县建设局投诉办进行投诉，随后开发商也根据投诉给出了回复。开发商认为业主所提出的问题，均不属于结构安全性问题，只是观感缺陷，可以通过维修来解决。对此，周先生及代表认为开发商并没有诚意，遂决定通过法律途径进行维权。

　　律师取证牵出一份蹊跷的备案函

　　很快，这个案子就到了浙江铭生律师事务所律师阮文良手里，在接受了周先生的委托后，阮文良律师开始着手收集房屋存在质量问题的材料。

　　因为当时开发商提供的质量保证书中，明确已经通过了工程竣工验收备案，于是阮文良就来到建设部门想查看备案材料。一查之下竟发现，截至2009年4月15日，金港花园住宅都没办理过工程竣工验收备案。由于没有备案，一些原始图纸和材料根本就无从查询，也无法进行相关质量的比较。

　　与此同时，阮文良还了解到，虽说工程竣工验收备案还没完成，可有些业主的房产证却办了出来。根据相关规定，没有进行过工程验收备案，是办不出房产证的。

　　为了弄清是什么原因造成了现在这种局面，阮文良又来到象山县房地产管理处。在房管处，阮文良意外地获得了一份象山县建设局下发房管处的验收备案函，这份函的内容，是说金港花园住宅项目已经通过了综合验收备案。

　　这份意外的综合验收备案函，让阮文良颇感蹊跷。因为住宅竣工综合验收行政审批，早在2004年5月就被国务院取消掉了，现在只需要进行工程竣工验收备案就行。“该有的工程竣工验收备案没有，不需要的综合验收备案却出现了。”阮文良觉得这其中存在猫腻，很有可能是行政部门在为开发商没有进行验收备案打掩护。

　　阮文良与周先生等代表商量后，代表们都觉得建设部门有行政违法行为，于是他们起诉了象山县建设局。

　　【庭审现场】

　　交锋1

　　综合验收备案

　　是否属于行政违法行为？

　　昨日上午，这起行政诉讼案在象山法院第11法庭开庭审理。由于其中涉及的很多问题，都同金港花园的开发商———宁波宁盛置业有限公司有关，宁波宁盛置业有限公司作为第三方上庭。

　　庭审上，原告代理律师阮文良提出，综合验收备案早已被取消，而象山县建设局却根据已经取消的行政审批项目做出备案，还发函给房管处，是明显的行政违法行为。

　　象山县建设局认为，这个函只是一个内部函，实际上只是一个通告，一个说明罢了，只是告知房管所该项目综合验收资料已齐全，并非对该项目进行行政审批，既然没有行政审批，没有行使过行政权利，也就不存在行政行为违法。之所以国务院喊停后，他们还在进行综合验收备案，实际上是从保护购房者的目的出发的。因为，综合验收备案实际上要比工程竣工验收备案涉及的内容多，验收的内容越多，对购房者的保护就会更全面，所以，尽管行政审批被取消了，但验收备案还是在进行。

　　交锋2

　　综合验收函能作为

　　房管处做出房产证的依据吗？

　　庭审辩论中，原告询问被告，在工程竣工验收备案结束前，就已经有房产证办出了，原告认为房产部门就是依据这份函办出的房产证，那到底综合验收函的内容能否作为下属单位房管处做出房产证的依据？

　　被告代理律师则表示，这就是一个告之说明，是否能作为办房产证的依据，这要由房管部门视其具体情况而定。

　　在说明综合验收函是内部函时，象山县建设局提出，这个函只发给过象山县房地产管理处，其他人没有。但第三方开发商，为了证明自己的备案是符合要求的，提出自己也收到过综合备案函。看来这个函不仅让原告觉得蹊跷，连第三方开发商也有些疑惑。

　　由于案情复杂，庭审法官宣布，庭下进行合议，择日宣布判决。