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员工借名企业买房 ,事后过户犯难,铭生律师巧化解
来源:宁波著名律师 建筑房地产律师 宁波刑事律师    发布时间: 2019-04-13    点击次数:315次

案情简介:1988年来自农村的许某进入宁波某集体企业上班,任技术岗,虽已成家,但未在城区房,受当时政策限制,作为农村户口的许某不能在市区买房。2年后,城区某楼盘开售,许某想借名企业买房,而企业为了留住技术人才,同意以企业名义出面买房,房子暂登记在企业名下,待时机成熟后再过户。

同时,据企业方事后表示,双方之间为此签订了一份协议,约定许某需在该企业服务满5年,作为将来配合其房产过户的交换条件。

但事与愿违,许某在该企业工作3年后,中途离职,而企业事后声称,许某未携带技术出走。但涉案房子却长期由许某及家人居住使用,期间企业也未曾提出异议

但时隔30年后,风波再起。2018年许某家人意识到房产仍登记在企业名下,为此忧心忡忡,万一有一天房子拆了,不仅房子没了,可能连拆迁款都拿不着。

于是便委托浙江铭生律师事务所在房地产、建筑工程领域实务经验丰富的律师阮文良、颜晨辉处理该起案件。

可此时,与当初买房已过去30年,该集体企业已经过两次改制,相关的档案也已缺失,企业方认为许某未履行当初的承诺,且未全部支付房款,因此不予配合过户。而许某则拿出了企业方出具的房屋产权证明、房屋产权证以及收据等证据,证明当初的购房款来源及权属。

碍于情面,原本双方想通过调解解决,但在协商过程中,企业方却坚持认为许某中途离职有过错,要求许某支付10万元的过户配合费,导致调解陷入僵局

在两位律师的建议下,后案件转入正式审理程序。在律师的建议下,许某主张:1.确认自己对该房屋的所有权;2.要求企业协助过户。而企业在审理中不仅对许某购房的事实不予认可,还提出反诉要求许某将其持有的房屋产权证予以返还,同时要求许某及其家人搬离涉案房屋。

审理结果:

在审理中,法官充分听取了当事人的陈述,梳理出案件争论焦点后认为,许某提供的收款收据中有一份明确裁明了为支付购房款,且付款时间与涉案房屋购买时间高度吻合,证明许某确有向企业交付购房款的事实;其次,在房屋交付后,许某及其家属一直占有使用涉案房屋至今,且长期持有涉案房屋的权证及发票等原件,企业从未提出异议;最后,企业在向许某出具的证明中明确了许某借企业名义购买涉案房屋的事实。双方之间虽未签订借名买房的协议,可以确认涉案房屋系许某购买,仅借名登记在企业名下。根据《最商人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》干问题的解释(一)》第三条规定“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符。其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。判决一、确认涉案房产属于许某所有;二、限企业方于本判决生效后三十日内协助许某办理涉案房产的过户手续;三、驳回企业方的反诉请求。

判决后被告不服,目前该案还在二审审理之中。

 

诉讼策略

1、确定正确的案由和诉讼请求,是获得案件理想结果的第一步。不同的案由对应着不同的法律关系,是一个案件浓缩的法律关系的核心,也是争议的核心。抓住争议的核心,提出适当的诉讼请求,法官在纵观案件全局时才会认同你的观点,自然胜算率就更大。本案中,许某找到了浙江铭生律师事务所的阮文良律师,在其建议下先所有权确认的诉讼请求,同时要求企业配合办理过户,以维护实际享有房屋所有权的权益。许某接受了阮文良律师的建议,最终取得了满意的效果。

2、将证据加工成证据链,变客观事实为法律事实。本案中,当事人许某有着良好的证据意识,他保留了几乎所有涉及该房屋的证据,包括:签订的合同、给企业还款的凭证、企业出具的产权证明购房时的契税发票水电服务合同等一系列证据形成一条完整的证据链条,使法官相信许某企业之间有口头的借名买房协议,且房屋的实际所有权人是许某。通过证据,将这些客观事实加工成法律事实,使法官达到内心确信,相信当事人的主张,赢得官司,也是水到渠成的事情。

 

律师点评

第一,借名买房合同,属于无名合同。现实生活中一方借名另一方买房的现象,大量存在。因亲情及信任关系而忽略签署书面合同是常见情况。根据《合同法》第十条规定,口头形式也是合同形式的一种,不存在借名买房协议必须是书面形式的法律规定;本案中,许某企业未签订书面合同,不能排除借名买房的客观事实;从许某已提供的相关证据,足以证明许某企业之间存在借名买房口头协议的事实,企业亦认可,是双方当事人真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应属有效。在房款已结清,政策限制已取消的情况下,符合房屋过户条件,借名人要求出名人将房屋过户至自己名下,是出名人应当履行的约定义务。

,房屋的所有权认定,取决于真实的民事实体法律关系。根据《物权法》规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房产登记仅是一种证明,是推定登记人为该不动产的权利人,但是否为真正的所有权人,取决于真实的民事实体法律关系。

 

 

                                      浙江铭生律师事务所除晨光

                                          2019年4月12

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